銀主盤攻略 2026：入標、拍賣、按揭、風險一文睇清

2026 年銀主盤市況

住宅銀主盤存量在 2025 年 6 月升至約 300 個，是十多年來高位；其後連跌三季，到 2026 年 3 月約為 188 個。負資產按揭亦由 2024 年第三季逾四萬宗，大幅回落至 2026 年 6 月約 4,356 宗。換言之，住宅銀主盤供應正在收窄，好盤更快被搶。

商業物業則是另一回事：業界估計系統內有大量不良物業貸款，銀行及接管人仍在主動放售寫字樓、舖位及工廈，部分成交較高峰期折讓三至五成以上。

銀主盤放售流程

1. 業主斷供數月，承按人追討（Call Loan）。
2. 承按人向法院申請收樓令，由執達吏收回物業。
3. 承按人委託測量師估值，設定叫價及底價。
4. 透過委託代理「入標」或交拍賣行「拍賣」。
5. 截標後開標，承按人可接納、還價或全數不接納。
6. 簽約、付訂，通常 30–60 日內完成交易。

入標前必做清單

• 同屋苑近 3–6 個月成交價，計好自己的上限。
• 按揭預批（留意完成期較短）。
• 律師查冊：押記、釘契、碎契、僭建令。
• 實地睇樓：損壞、漏水、是否仍有人居住。
• 向管理處了解欠費；預留維修及雜費。
• 準備訂金本票及身份證明文件（代理須作客戶盡職審查）。

常見問題

銀主盤是甚麼？

業主未能償還按揭，承按人（銀行或財務公司）依法收回物業後放售，以抵銷欠款，賣方是承按人而非原業主。

銀行盤同財仔盤有咩分別？

財仔盤由財務公司放售，常涉及多重按揭，業權及按揭審批可能較複雜；銀行盤一般文件較齊，按揭較易批出，但仍須個別審批。

入標定拍賣好？

入標屬密封出價，買家只出一口價，看不到其他標書；拍賣公開競價，價錢透明但氣氛可能推高成交價。兩者銀主都可以不接納。

銀主盤可以做按揭嗎？

大部分銀行盤可以，但完成期通常較短，應入標前先取得按揭預批；部分財仔盤、車位或業權有問題的物業，主流銀行未必承造。

銀主盤一定平過市價？

不一定。叫價多參考估值，但熱門盤競投激烈時，成交價可以高於估值。應自行參考同屋苑近期成交。

買銀主盤要注意咩風險？

物業以現狀出售、銀主不作保證；或有僭建、損壞、欠管理費、仍有人佔用等問題。入標前應睇樓、委託律師查冊，並預留維修及雜費。